Олимпиады и чемпионаты могут стать стимулом для строительства и реконструкции масштабных спортивных объектов.

Инвесторы готовы платить за национальную гордость, но хотели бы окупить вложения.

Выступая на MIPIM-2014, главный архитектор Москвы Сергей Кузнецов заявил: «Олимпиаду и ЧМ-2018 мы воспринимаем как временное явление — это важный подход.

Надо думать, что потом делать с масштабными спортивными сооружениями. Может быть, создать сборно-разборные стадионы, чтобы минимизировать инвестиционные риски». Однако чиновник озвучил лишь личное мнение, а не новую стратегию властей.

Задачу финансирования и последующего использования спортивных объектов государство и бизнес пока видят по-разному.

Администрации стремятся побудить инвесторов вкладываться в развитие национального спорта и создание соответствующей инфраструктуры, инвесторы пытаются выторговать у властей дополнительные бонусы вроде разрешений строить рядом не только сопутствующую коммерческую недвижимость, но и квартиры и апартаменты.

В России сейчас строится 20 стадионов. Стадионы в России дороги. Например, олимпийский «Фишт» в Сочи обошелся в $16 800 за место, петербургская «Зенит арена» оценивается в $16 500 за место, а «ВТБ арена» в Москве — чуть более чем в $16 000. Стадион «Открытие арена» (строится для ФСК «Спартак») будет стоить $11 875 за место, а реконструкция «Лужников» — $9 031 за место.

Стоимость нового строительства в Европе составляет 4000-5000 евро за место, реконструкция — 4500-5000 евро, добавляет Раймонд Фадель, региональный директор Aecom.

Предполагается, что общие затраты России на мундиаль составят 664 млрд руб., но лишь 120 млрд руб. из них будет потрачено на сами стадионы, рассказывал «Ведомостям» федеральный чиновник.

Сейчас выбраны подрядчики для строительства стадионов в семи региональных городах: Самаре, Саранске, Ростове-на-Дону, Калининграде, Екатеринбурге, Волгограде и Нижнем Новгороде. Среди них Crocus Group, структуры бизнесменов Геннадия Тимченко и Дмитрия Пумпянского.

«Мы еще не до конца понимаем, как уложиться в сроки и бюджеты. Но так как это поручение правительства и опыт работы в подобных условиях у нас есть, будем выполнять», — передал через своего представителя совладелец Crocus Group Арас Агаларов.

Структуры Crocus Group во Владивостоке возводили объекты для саммита АТЭС — 2012: кампус Дальневосточного федерального университета, общежития, медицинский центр, инфраструктурные объекты.

В интервью «Ведомостям» Агаларов оценил свои расходы в 70 млрд руб. и признался, что ближе к концу стройки возникали проблемы с финансированием и заказчиком стройки — Минрегионом.

Вопрос, решены ли денежные вопросы сейчас, на момент сдачи номера в печать в компании оставили без ответа.

Девелоперы, как правило, не раскрывают, сколько им придется вложить в стройку и какой будет отдача.

«У ряда выбранных для проведения чемпионата городов нет такой покупательной способности, чтобы люди тратили деньги в торговых центрах рядом со стадионом, — предостерегает Камерон Сойер, председатель совета директоров GWA Sawyer. — Саранск — не Москва. Без участия государства стадион вряд ли окупится».

Вложения в стадионы в этом случае он предлагает воспринимать как социальную нагрузку.

Консультанты и проектировщики придумывают множество функций, чтобы обеспечить окупаемость спортивных проектов. Например, ОПИН, начав работу над воссозданием стадиона «Торпедо» (не будет использоваться в ходе ЧМ-2018), сразу стала прорабатывать возможности по его наполнению.

Помимо обязательной футбольной арены девелопер предполагает разместить здесь фитнес-центр, различные спортивные секции для детей и взрослых, детскую футбольную школу и многое другое. Сейчас компания проводит исследование, каких секций не хватает в районе.

Вокруг ОПИН намерена построить новый жилой квартал. Пока планируется, что спортивный комплекс, который включает в себя арену и коммерческие площади для размещения в том числе инфраструктурных объектов, займет почти треть от застраиваемой девелопером территории — 129 000 из 525 000 кв. м.

Планы по коммерческой застройке есть и у ВТБ, который занимается московским стадионом «Динамо». С «Динамо» будут сосуществовать гостиница, офисы, апартаменты, ритейл и академия спорта.

Андрей Перегудов, старший вице-президент ОАО «Банк «ВТБ», гендиректор УК «Динамо», напомнил, что, «кроме Франции, Англии и Испании, стадион нигде не окупается сам по себе».

«Динамо» также не будет принимать чемпионат 2018 г., говорит девелопер, и это позволило сделать «более уютный и компактный проект (на 27 000 мест вместо изначально планируемых 45 000)».

В Москве мундиаль примут «Открытие арена» и «Лужники». С масштабной коммерческой застройкой на этих площадках пока не спешат.

Всеволод Гордий, гендиректор «Тушино 2018» (занимается проектом «Открытие арена»), рассказал, как им удалось «справиться» с Международной федерацией футбольных ассоциаций (FIFA), «которая выдвигает жесткие требования, но ни копейки не компенсирует девелоперу даже во время мероприятий».

Компания наняла консультанта, рекомендованного FIFA, и проектировала «Открытие арену» так, чтобы потом ее можно было быстро трансформировать, уменьшив или вовсе убрав «лишние» функции вроде большой зоны для прессы.

Рядом с ареной планируют разместить тренировочную базу, две гостиницы, спортзал с футбольным полем. Однако инвестор надеется, что спортивный кластер в итоге станет стимулом для дальнейшего развития территории.

С «Лужниками» ситуация сложнее. Хамовники относятся к престижным местам столицы, стоимость 1 кв. м там — одна из самых высоких в Москве, и жители района обеспокоены грядущим наплывом футбольных фанатов. Сейчас менеджмент «Лужников» думает над тем, как «поднять качество спортивного болельщика».

«Профессиональный спорт может стать драйвером для развития любительского. Можно использовать тот факт, что люди готовы платить деньги просто за то, чтобы находиться в атмосфере спортивных легенд», — поделился одним из вариантов решения проблемы источник в «Лужниках».

Он также полагает, что нужно создавать сопутствующую инфраструктуру, «чтобы люди оставляли больше денег, приходя смотреть футбол», но о коммерческой застройке речь пока не идет.

«FIFA считает, что, выбрав какой-то город для проведения футбольного чемпионата, она сделала городу подарок. А для инвестора это головная боль и лишние вложения. Проектировщику нужно так все распланировать, чтобы людские потоки, устремляясь к спортивной арене, проходили через коммерческие сооружения, в частности магазины», — говорит Борина Андрие, гендиректор Wilmotte & Associes (работала над концепцией калининградского стадиона). Она уверена: инвесторам надо тщательно продумать программу активного использования стадионов.

Девелоперам «нужно работать в связке с владельцами спортивных клубов», считает Перегудов. Например, на базе «Динамо» будут тренироваться три команды (московские футбольная и хоккейная «Динамо», баскетбольная ЦСКА). Кроме того, по его мнению, столице не повредит компактная концертная площадка.

«В мире на стадионы приходит множество людей. Давайте сделаем наши стадионы градообразующими объектами для проведения семейного и прочего досуга», — предлагает он.

В Москве слишком много стадионов, чтобы «всем им стать центрами притяжения, а в мире всего десяток шоу-исполнителей, способных собрать на концерты целые стадионы», сомневается представитель «Лужников».

«Использовать стадион как концертную площадку — хорошая идея, но подобное предложение в мире уже достаточно велико, — соглашается Стефан Поттер, вице-президент Lagardere Unlimited Stadium Solutions. — Между такими площадками уже существует конкуренция, на которую накладывается конкуренция между “обычными” концертными залами. Даже прекрасный дизайн стадионов не помогает им выигрывать в этом соперничестве».

Сергей Чобан, директор архбюро Speech, отметил: задача проектировщиков — создать стандартные арены для коммерческого использования; задача девелоперов — построить вокруг живые многофункциональные кварталы.

«Москва превратилась в один из центров притяжения мировой архитектурной мысли, здесь возможно создание уникальных сооружений, которые привлекали бы туристов, крупные инвестиции и оказывали благотворное воздействие на экономику города», — полагает он.

Не рядовой объект

Артемий Крылов, гендиректор ОПИН:

— Стадионы — это не рядовой объект инфраструктуры, сопровождающий строительство жилья, а скорее идеологический центр всей новой системы, над которой работает девелопер. Содержание каждого современного крупного стадиона обойдется в несколько миллионов рублей в год.

В СССР стадионы строили отдельно, выделяя под них большую площадку, которая пустовала в те дни, когда объект не использовался. На Западе стадион — неотъемлемая часть городской среды, вписанная в окружающую застройку, определяющая лицо и облик квартала.

Ведомости